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成本领先型房企的“基因”优势

发布时间:2015-08-14 11:34
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随着我国房地产业的快速发展,市场竞争日趋激烈,国家相继出台了一系列加强房地产业调控的法规和政策,房地产正在告别暴利时代,利润回归社会正常水平,行业间的竞争逐步规范化。

一个项目的开发成本大体可分为六大部分:土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。从成本的投资来看,土地成本占总成本的30-35%;前期费用占总成本的2-3%;工程成本占总成本的50-55%;营销成本占总成本的2-6%;管理成本占总成本的2-3%;财务成本占总成本的6-8%。因此,工程成本是在项目开发过程中进行成本控制的重点。

中海、恒大、珠江等企业在成本控制方面都处于全国领先地位,有着成熟的成本管理经验,对工程成本控制是非常严格的。那么,是什么保证了企业能有效地控制房地产项目工程成本,降低开发成本,实现项目利润和盈利最大化?

 

 

设计环节成本控制

众所周知,设计结果决定了工程造价的85%甚至以上,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本的2%)是工程成本管理的重中之重。

成本领先型公司在设计阶段如何控制工程成本?

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把造价管理工作前置到决策和设计两个阶段,在前期做好项目定义(即明确项目开发或建设的任务、意义和成本目标),合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议,避免“三超”的现象出现;

2
 
 

造价限额、材料用量限额。在确定项目功能、装修等,完成成本造价后,成本部联合设计共同研讨,推出标准测算模板,主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单,最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。同时注重进行设计成果性价比分析,着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费;

3
 
 

充分进行建材市场调研,了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息,厂家单位,以充分协助设计部门进行设计、选样、封样,并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代,降低工程成本。

 

 

招投标环节成本控制

招投标环节是房地产成本控制非常关键的环节。在招投标过程中:

1
 
 

通过招标信息广而告之,事先了解好材料和施工市场,对投标单位的资质进行严格审核,严把资格审查关。为维护投资者的最大利益,对申请投标单位的实力、业绩、信誉、管理水平等进行审查和考察,保证“优中选优”;

2
 
 

在工程分包和材料采购过程中,分包工程均编制标底,作为报价评议的重要依据。同时,加强分包商管理工作,完善投标单位的资格预审、考核制度,本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商,以实现充分的市场竞争,最终实现降低成本的目标;

3
 
 

坚持合理低价的原则,采用合理的低价中标形式,即在保证工期和质量的前提下,确定合理的中标者,而不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准,避免产生低价恶意竞争和低价中标,导致降低工程质量、延长施工工期;

4
 

建设工程的施工合同是施工阶段造价控制的依据。工程实施阶段造价控制的主线条贯穿于该阶段的始末。施工合同中明确工期、质量、造价三个方面的内容,并界定开竣工日期;落实参加验收的单位、人员,采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理;对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发确认;对工程进度款和竣工结算所需文件、程序和效力等,作出明确具体的规定,避免推诿扯皮现象的发生。

 

 

 

项目实施建设环节成本控制

项目实施建设过程中的成本控制是整个项目成本控制的重点,很多项目对工程建设实施阶段的成本控制重视不足,导致最后总成本的超支。

项目实施阶段成本控制:

1
 
 

做好图纸会审工作。发现施工图纸存在的问题并在施工前加以解决控制工程签证,减少签证次数和费用、减少返工修改费用,避免签证重复计费;

2
 
 

控制设计变更,减少因设计院或设计人员水平差异、恶劣天气等主客观因素的影响,导致工期延误,提高成本;

3
 
 

审查施工单位编制的施工组织设计和施工方案,对方案进行优化,节约成本的节点部位进行改进。同时造价管理人员要做到主动监控,严格审核,计算出各项变更对投资的影响,避免投资失控;

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做好协调和纠纷处理工作,协调各单位有序工作,协调好各工种的交叉作业,若协调不好不仅会影响工期,还会造成大量的浪费,甚至会发生索赔。

 

从中海、恒大、珠江等先进企业成本管理上可以看出,他们都是将造价工作前置,从设计和招标阶段预先做好工程造价管控,通过工程设计和招标工作的紧密衔接,减少管理环节,预先控制、确认和解决可能出现的索赔点,节约了工程造价,控制了成本。我们应将这种好的工程造价管理的新思路,运用到其他企业当中,促进工程造价管理和项目管理水平,必将推动我国建筑产业的长远发展。

 

来源:网络

 

 

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